两公里相隔：天差地别

第六批集中供应，北外滩概念盘结果已全部出炉。

方圆两公里的4个盘，认购结果竟天差地别。

中粮瑞虹海景壹号，认购率291%，入围分96.08，无悬念的高分触发。

弘久新弘北外滩，认购率326%，入围分预计会高于前一批。

招商云玺，认购率186%，虽未越过内环内2.5的线，但也超过了1.3，面临5年限售。

中皇北岸锦源，认购率62.5%，是积分制已来，区域认购率最低的项目。

同一个区域，截然不同的热度，这就是市场真实的声音。

区域标杆分高率平

中粮瑞虹海景壹号，积分制已来，三次开盘，分值分别是94.96、88.18、96.08。妥妥的上海高分楼盘。

以最近第六批的分数为例，其买家画像是这样的：

沪籍家庭，名下无房，5年内无购房纪录，基础分60分+至少151个月

非沪籍家庭或沪籍单身，名下无房，5年内无购房纪录，基础分50分+192个月

简单来说，必须无房才能入围，工龄要超过12年。以23岁大学毕业计算，买房时年龄也至少奔四了吧。

通过三次高分越线，中粮瑞虹已成为区域内有共识的高分优质盘。第六批，认购率291%，比2.5的触发线，只多出约70组买家。认购率还低于晚于它开启认购的新弘北外滩，却创造了本区域历史最高分。

在认购期的那几天，我去过中粮瑞虹案场，感受不到热门盘的火爆，一天只有七八十组人，但基本都是拿着高分房票，认准了项目才认购的。

认购分高，认购率却平平，说明市场对积分制理解已经提升，没有中低分买家愿意浪费时间、金钱去高分盘捡漏。

旧小区全新盘开了盲盒

与中粮瑞虹形成鲜明对比的，就是此次认购率才刚过6成的中皇北岸锦源。两个项目相距约2公里的距离，却遭遇冰火两重天。

中皇北岸锦源，是一个把缺点满满写在脸上，优点却藏得深深的楼盘。

1998年的土地，至今已用去二十余年的土地年限。与20年房龄老小区相邻，未来生活方方面面都要共处。这一切，买房人看在眼里。

但这不是它认购不佳的唯一原因。

早在去年夏天，售楼处就初见端倪的中皇北岸锦源，长达半年未开放接待客户。营销中心直到快认购了才正式开放，样板间要认购结束才能看。

上一个这样开“盲盒”的楼盘，在一心想“低调”的前滩。眼下的北外滩外围，还没有前滩那样的张力。

一些认购者勇敢开了盲盒，认购结束看完样板房后，介绍说项目装标足以挑战隔壁招商的外滩玺。是不是真这样，我没看样板房没发言权，但是我知道在城央，项目首开认购率落差这么大，会让后续买家怀疑。

同一个区域，同在北外滩，从无房家庭才能入围的高分盘，到认购仅6成的冷门项目。虹口在积分制的背景下，已高高低低经历了8次开盘。为上海城央新房市场，提供了多样化的选择。

地段、配套、产品、物业……买房者用手中的资金，5年一次的积分，做了一场全方位的打分。限价时代，区域新盘都卖着差不多的区域价格，但市场终究是市场，价值评估，未来的预期，最终还是买家拿票说话。

比较虹口的诸多项目，结论几句话：

不要认为装修好，就一定是产品好。

不要认为项目毗邻，就一定卖得差不多。

不要认为有规划利好，就一定近悦远来。

小贴士

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