北外滩：又迎来了一对一

第六批新盘正在紧锣密鼓地认购中。这一批次，尤其是城央板块，我们看到了多场一对一的捉对较量。

龙光天境VS杨浦滨江壹号，前者轻松越线，后者并未触发积分制。

中粮瑞虹海景壹号VS招商云玺，前者高分无疑，后者并未触发积分制。

本周，虹口北外滩的又一对较量开始了。较量双方是弘久新弘北外滩VS中皇北岸锦源。

认购首日前者约64组，后者约50组。这个看似相当的成绩，其实有点意外。

地段：圈内圈外

虽说当下虹口新房，都打着北外滩的概念。但把区域图打开，就能看清楚北外滩规划圈内在售新盘，只有弘久新弘北外滩。

显然，这个圈体现了地段价值。在严格限价的当下，我们能简单看出虹口诸盘的定价逻辑，圈内最贵，大致越往外价格递减。

照理说，土地规划的价值，是买房者极为看重的。比如，前滩和杨思，仅济阳路一街之隔，楼市完全是两个市场。又如，当下供应井喷的临港，沿滴水湖的核心区更为坚挺。

而在虹口，唯一在北外滩圈内的弘久新弘北外滩，却没有受到独宠。其实，也情有可原。看看虹口目前的城市更新格局：北外滩圈内起步才一年多，最终落成需要时间。距这个圈1公里左右的瑞虹新城板块，整体开发了25年，却大城已成。夹在中间的周家嘴路区域，两边都貌似搭点边，实则又紧邻主干道，且缺少纵深，有些城市的嘈杂。

产品：各有亮点

从产品力的角度来说，新弘算得上是市场上的高配。干挂石材+玻璃幕墙+双入户精装大堂，投入不遗余力。无论是99㎡的小户型，还是184㎡的平层，厨房一律miele五件套。这比不少整体降标，或者大小户型还搞两套装修标准的开发商，出手大方不止一星半点。

如果硬要挑点骨头，新弘的户型在当下有点不怎么主流。平面图的五个户型，A3和A4，是传统的南北通飞机户型。A2的99㎡两房，就是全南中间套了。东西向的两个边套，做了卧室朝南，但客餐厅是东西朝向的横厅。

新弘北外滩户型图

拿新弘184㎡的三房和中粮190㎡的4房比较，的确是后者更主流。

新弘北外滩户型图

中粮瑞虹海景壹号户型图

再来看看中皇，这是一个土地年限已过去20多年的项目，隔壁一期的房龄，可能比一些买房者都要老。未来新老社区尴尬共处，好处是物业费倒便宜了不少。

再来看看装标和户型，据认购的朋友说，开发商给出的装标也不低，和隔壁外滩玺相当。其中地板就选用了拼花交付，挺舍得的。

户型房源，碍于土地规划尚早，有些单位也不太主流。比方说，这个边套的两房，看房型图就觉得怪怪的。

中皇北岸锦源户型图

还有这个三房，这主卧也太太太长了吧。卫生间也朝南，着实有点奢侈。

中皇北岸锦源户型图

都是北外滩概念盘，认购情况也半斤八两。但其实，细细分析大有不同。一个是顶着正宗北外滩核心区的名号，产品高配。一个是缺点写在脸上，但有优质装修和低物业费，单价比邻居外滩玺也便宜了1万。

对于买房者来说，供应丰富是最大的利好。因为供应多，才有比较和选择。

虽然事实上，有些盘天然有优势，有些盘竞争优势不明显，但是，毕竟读者的情况千差万别，所谓罗卜青菜各有所爱。我可以做的，就是尽力提供完整的资讯，为读者选房提供参考。

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