800万的房子，按418万贷款

近日，笔者从中原地产了解到两个二手房交易案例：

▶一套位于徐汇区建国西路板块的二手房， 网签合同价800万，但只能以涉税评估价418万来贷款。买家为首付3.5成的首套客户，最终可贷款270万，首付需要630万，相当于首付提升至7.8成。

▶另一套长宁区天山路板块的二手房， 网签合同价1070万，只能以涉税评估价646万来贷款。买家为二套7成首付客户，从原来准备的750万首付，提升到要877万，相当于首付增至8成。

从多家中介了解到， 沪上银行已开始全面执行“三价就低”的措施。

什么是“三价就低”

8月6日开始，上海多家银行陆续以“三价就低”原则审核二手房房贷金额。 三价，指的是网签合同价、涉税评估价以及银行评估价。

网签合同价

二手房过户之前都需要做网签，合同网签价就是在房地产交易中心里体现的成交价格。

涉税评估价

由房地产交易中心下属的房屋状况信息中心出具，所缴纳的税费都是以该评估价格为准。

银行评估价

银行为了发放贷款而设定的一个价格上限。以往只要网签合同价低于这个上限，均可以按照网签价来办理贷款。

一般网签合同价和银行评估价相当，而房地产交易中心给出的涉税评估价，往往要大幅度低于前两者。所以，按照涉税评估价来审批贷款，可贷到钱肯定是最少的。

涉税评估价

相当于网签价的5-7折

从多家中介机构获悉，目前交易中心给出的 涉税评估价多为网签合同价的5-7折。对于购房者而言，这无疑会 大大降低贷款金额。

还是本文开头的例子，网签合同价800万，涉税评估价418万，相当于5.2折；网签合同价1070万，涉税评估价646万，则相当于6折。

首付3.5成的买家，受影响较大，首付款普遍要提升至5.5成以上；二套买家相对影响小一些，原本7成首付，现在则要提升到8成以上。

二手房弃购增加

“我们店已经有发生买家弃购了。”一位中介朋友对笔者说，现在如果买二手房，按首套计算，以前首付是3.5成，目前最起码要准备5.5成；若是二套，那就要准备到8成左右，否则很容易违约。

他还说，目前来看， 涉税评估价和挂牌核验价还不一样，前者往往更低。如果按照挂牌价来预估贷款，往往事与愿违。

此处提及的挂牌核验价，是指上海自2021年7月19日起，对二手房的挂牌价格，增加了核验程序。没有通过价格核验的，不得公开挂牌。

如果说，挂牌价核验，管住的是预期；那么，“三价就低”来审批房贷，以及拉长放贷周期，则将直接影响二手房的交易速度。

7月的二手房成交套数，已经环比下跌15%，8月继续低位徘徊是大概率。

当然，也有部分业内人士表示，上海的二手房市场总体是以刚需刚改为主，相信经过一段时间的磨合后，一些过低的涉税评估价，有望上调。

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