每年1000万人退出购房

研究人口与房地产的专家越来越多。

比如，最近有一位说：

中国购房者主要集中在25-54岁，而此年龄段的人口未来是下降的。1995-2005年出生的人，比1965-1975年出生的人，大概每一年少了1000万人。

这意味着每年会有1000万人开始退出购房年龄段。中国的地产销售很难继续上升。

比如，还有专家引用统计数据说：

大势分析，确实无可挑剔。

但是普通读者，要据此实操，还是很迷糊。因为复杂因素众多。

第一：要考虑人口流动

如果观察人口流动的具体数字，就会发现全国各省，有人口持续增长的流入省，比如广东。也有人口持续流出省，比如东北三省。

再往下到城市，趋势更加明朗。有人口重点流入的城市，以及人口重点流出的城市。大多数省会城市、大都市，都是人口流入的，即使在人口流出明显的东北，省会城市的人口也因本省人口流入而有所增长。

考虑到优势城市，从大都市，到省会城市，都拥有更高的单价水平，也许房地产销售额、尤其是重点城市销售额（比如上海），还没有见顶。

越是质量人群涌入的城市，越没有见顶。☛清华生移城：上海第一

第二：要考虑家庭规模

房住不炒时代，住宅消费的核心，其实就是家庭需求。

当年德国人发现，在总人口没有增长的过程中，只是因为家庭规模更加小型化，而制造了大量的需求。

论述中国家庭规模，可以写一篇长长的论文。但是，观察上海这个窗口，可以看到：

① 家庭规模向大小两端走。最小家庭是独身不娶不嫁的，还有两口子丁克的。大的家庭，已经生育了三个孩子。

② 家庭规模向组合方向走。没有小孩的时候，是两人世界，小孩出生以后，变成5人世界，两位老人参与小家庭的生活，例子不胜枚举。

③ 家庭规模向住家服务倾斜。 小孩，需要住家保姆，以便腾出女主人的时间，可以继续职场发展。老人，居家养老，需要全职保姆，腾出家庭栋梁的日常时间，可以继续事业成长。

数人头讨论房地产，看总数讨论房地产，不如多考虑家庭的现实需求，对商品房市场供给的要求。一不小心，局部需求扩张到远远大于局部供给，新的矛盾就来了。

第三：要考虑消费行为

国人对住房消费有偏好，已经有很长的历史惯性。买房、置地、娶老婆，历史上小农土财主就是这个传统。现实生活中，都市金领白领蓝领，是不是乖乖在传统道路上走？

都市的住房消费者，总结起来也是几个行为特点：

①买涨不买跌。喜欢追涨，不喜欢趁着跌势逆势进场。

②买热不买冷。喜欢热点、热门、热闹，不喜欢地广人稀那种清净，不喜欢冷门。

③买脸不买臀。喜欢攀比，喜欢名气，在有头有脸的社区买房，不喜欢尾部城市、普通社区、默默无闻。

大多数消费者，在最近的20年，刚刚学会住宅消费。时间尚短、成长很快、心态仍浮、专业不够，趋势性变化一旦出现并达成共识，要么飞流直下，一哄而走，要么一拥而上，拥挤入场。

或者，从拥挤到冷清，瞬间转换。

所以，判断房地产总体销售，即使侥幸说对，参考价值仅限于宏观部门：房地产销售见顶回落，损失的这些GDP，当下就找到替代的没有？别忘了还要稳增长啊。

对买房者说，当授之以渔：死盯城市能级、人口流入，尤其是质量人口流入。

对开发商说，不如晓之以理：高负债是魔鬼，快从人口流失地区闪人，能多快就多快。要壮士断腕。

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