关于房地产的8个分歧

关于房地产，2022学界、投资界总共有8个分歧。对这些分歧的判断，深深影响着这个行业，以及众多市场参与者。

大事想清楚，小事不糊涂。

宏观

对于2022宏观稳经济增长，偏向种树，而不是砍树，大家有一定的共识，甚至对上半年央行降息也有较一致的预期。留给央行在中美舒适息差中腾挪的空间有，时间却不充分，先出牌，先有利。

分歧一：适度宽松，信用到底是广泛性变宽，还是结构性变宽？

如果是广泛变宽，有点恩泽天下的意思。如果结构性变宽，房地产基本仍然是西伯利亚。房地产行业的资金干涸，一定会对市场造成影响，举个例子：恒大的房，不敢买了吧？真只有恒大不敢买，其他出风险的地产商呢？

分歧二：是开局就先声夺人，一季度至迟二季度把牌打完，还是滴灌技术，局部针对，0.05%慢慢来？

如果是超爽的打法，信心会受到迅速提振，但是需要冒大水的评论压力。如果是滴灌的方式，本身政策力度小，信心提振指数小，惠及地产没有太大希望。弱势地区的地产市场，还会率先突破限跌，买房送金条会越来越多。

分歧三：中国出口增长今年会增多少？学界偏乐观，商界偏悲观。

貌似这个课题与房地产不相关，但是实际紧密相关。出口景气程度维持，就不需要更多投资发力，且外贸顺差巨大，人民币汇率稳则人心稳，房地产行业日子偏向不好过。反之，则稳增长不得不稳投资。

海外需求是不是回落，是2022必看的关注点。

微观

稳定供应，创造需求，满足需求，这是房地产行业2022的主基调，这个大多数人都认同。

但是书面表述完整，不等于实际操作滴水不漏。黑龙江支持房地产的会议开了，会议信息却删除了。

分歧四：满足需求是用商品房的方式实现，还是用保障房的方式实现？

既然是要扩大投资造房，完全可以利用这个机会大举建设保障房，既满足需求，又扩大投资，不需要走原先的老路子。这是一些学者的建议。还有一些市场派则认为，地方财政依赖房地产，是很多地方的现状，不卖地是不行的。软着陆的最佳方式，就是定下目标慢慢转弯，而不是急转弯，导致更大风险。

分歧五：如果把中国房地产看作一个总盘子，它的总市值是见顶了，还是没有见顶？

不少学者倾向于房地产总量过剩说。在他们看起来，房地产的存量已经足够多，总市值已经无法增长，未来必定是见顶回落。但是还有不少学者认为，中国城市化道路没有走完，大概还有20%的人口要进城，至少还有10——20%的人口，要从这个城移居那座城，在这个过程中，还有很多机会。

总市值虽然不菲，但见顶仍言之过早。破坏性的调整将损害家家户户的资产表，建设性的调整是在缓增长中，慢慢调结构。

分歧六：在目前的时代背景下，中国是不是会加速出现纽约、伦敦这种超级城市。

从百年时间跨度看，超级城市独特的区位，致使其房地产一直行在牛市，甚至对其他地区，产生虹吸效应。

本来这个问题没有太大争议，并论证上海就是这种超级城市，名单上还有北京、深圳、杭州备选。最近两年疫情背景下上海楼市也确实呈现“罕见的闷烧”。但是时代背景转换了，从政治经济学角度考量，平衡区域发展，财政转移支付，本身就是一种中国特色的平均、平衡制度安排，怎么办呢？

不能100%按照市场竞争、城市优胜劣汰的模式去思考问题了吧。

分歧七：房地产行业的日子，在2022稳增长的背景下，有转圜吗？

行业人士大都认为，行业的格局已经彻底改变，没有转变可能了。春天已远，过好冬天。核心看点，地产商已经沦为面粉面包均受定价约束的地产营建商，无法分享土地价值发现，无法放手使用金融工具，只能慢慢收缩经营。

专家学者有人以为，在行业格局变化的时候，部分有体制优势、资金优势、人才优势的开发商，会脱颖而出，成为新的行业精英、行业掌门。

新的优势企业，也许是国有控股，但运作机制灵活，兼具国有民营特色。

分歧八：房地产股票在极低市盈率、市净率情况下，2022会有行情？

支持买地产买金融股的，总体是投资界重视价值和防御的那些人，景气下滑，但某些地产股已经净资产打了对折，且还在持续盈利中，不管怎么样，总是存在绝对价值。

反对地产股的，更多倾向于讨论投资机会。比较而言，股市存在众多有行业增长前景的优秀企业，不必要在房地产营建商身上浪费宝贵的时间。经济正在转型，只有跟着转型升级的领头羊走，才有2022净值增长的春天。

对于个人而言，2021已经让很多人感受到个体的渺小和无奈。

很多买房人，把一套房的细节看作是最大的事。但是笔者建议，要不要买房，在哪里买房，才是比这一套房细节更加重要的事。

还是那句话：大事想清楚，小事不糊涂。

小贴士

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