二手房：波峰之后是低谷

上海5月的二手房成交已经出炉，不出所料，月成交量还是在2.1万套这样的近期低位。

二手房成交缩量，买家把大多数注意力都用到新盘上。历史上，夏天都是二手房成交的低谷，这个低谷会影响上海整体格局吗？

答案是肯定的。

来自银行的信息

房贷受指标管理约束之后，很多家银行的前线反馈，申请房贷周期长、困难度提升。

种种信息表明，房地产金融化是目前有关方面异常警惕的方向。这意味着缩减买房的金融杠杆，至少在可预见的几年内，会得到坚持。

用大多数自己的钱买房，而不是大多数银行贷款的钱买房，这个自己的钱，几乎最重要的来源，就是脱手二手房，实现梯度置换。

二手房成交峰和谷

上海二手房成交，是一个远超过新房的大市场。

来看看下面这张2020年至今的二手房成交图。

刨去去年几个月疫情影响月的意外因素，波峰在2020年11月-2021年1月，数值在2.9万套-3.9万套之间，平均数超过3.5万套。波谷就是最近这几个月，除了3月有个短暂的反弹，基本就是2.1万套左右。

峰谷之间的落差，高达1.4万套。

这个数字有什么意义呢？如果我告诉你，二手房套均400万，1.4万套就是560亿。

少了银行送子弹，少了二手房送子弹，不就影响了整体市场么？

上海二手房正常的

二手房成交缩减了，原因其实蛮简单：

❶现在是卖方较强的市场，虽然挂牌数有5.5万套，但是买方和卖方预期不一致，价格谈不拢。

❷二手房的挂牌结构，与成交结构有偏差。以5月为例，成交的，套均只有384万元，挂牌的，套均是648万元。

再看看挂牌价和成交价之间的差异，就知道市场在正常运转，无须什么“二手房限价”。某些二手房限价城市的基本意图，其实是缩减房贷规模。签约的价格低了，自然房贷的首付数就小了。在上海，这个事情是市场自然完成的。不用多在意别的因素，最重要的事情，是每个月二手房总成交套数是多少。

总是在二手房成交波峰之后，大量的房票+钞票涌向新房市场。

上海二手房交易会一直维持在低水平，甚至进一步下滑吗？6月很快就要过去，新的数字几周之内又将完整看到。笔者以为，走向波峰这几个月没可能。所以只要新房市场继续维持高强度的上市节奏，楼市的缩容将自然完成。

哪有个个楼盘都畅销的楼市啊，卡住了资金的活水源头，自然就有些是海水，有些是火焰了。房票的流向，一定是不均衡的。

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