不撞线！内环新盘或人人入围

今年上半年，外环内仅6个项目未启动积分制，分别是：

2月份试点的经纬城市绿洲。

3月份的尚海湾和上海院子。

4月份静安区的中兴路一号和铭德传奇、闵行区古北中央公园。

5月份至今所有外环内的项目都触发了积分制。

市区改善型买家一时倍感焦虑，特别是二套置换客户，由于裸分积分不可能高于52.4分，面对高企的入围分，有点望楼兴叹。

补丁带来更多入围

第四批预售证公示前，增加了积分制扩围补丁，让很多买家看到了入围的希望。

内环内认购客户大于2.5倍房源数，再摇号。

内外环认购客户大于2倍房源数，再摇号。

外环外热门区域认购客户大于1.8倍房源数，再摇号。

其他区域按照1.3倍老规矩。

此举一下子增加了数千入围客户，从市场反响看，大多数买家是首肯的。

外环内多项目

难撞线

目前认购已结束的内环内愚园名邸和宝珀公寓，都不会达到2.5倍认购客户。也就是说，再低分数的客户，去认购愚园名邸和宝珀公寓两个盘，都可以参加摇号，按照摇号顺序选房。

这一结果，无疑让二套改善的上海家庭在置换这件事，看到了一点希望。毕竟在资金可以周转的前提下，先买新盘，再卖出二手房，对上海家庭来说，才是比较保险靠谱的置换操作。否则万一踏空，或是坐等期房交房，一家老小就要在外租房反复搬家，折腾几年的味道不是好过的。

个人判断，此次42盘名单中，还将有外环内项目不会启动积分制，比如：沁和园、滨江一品苑等，估计第四批外环内不启动积分制的项目至多可占比50%。

现象级楼盘

仍存在

蟠龙天地积分出炉——81.23分，这个分数仍叫很多人唏嘘，陪跑的也大有人在。接下来还会有前滩、唐镇、金桥等板块会出现个别现象级高分项目，包括这批的翠湖五集和云锦东方，高分应当是没有悬念的。

但现象级楼盘的出现有一些特定的条件：

❶表面看一二手价格倒挂明显。

❷区域内或该价位，客户需求长期得不到满足，单盘释放，导致全城该类客户出动。

❸板块价值或该楼盘价值溢出。

置换需求将减少

最近二手房成交量下滑，值得大家关注。一方面是贷款核验价格审核严格，另一方面是房贷速度极慢，绝大多数上半年审批通过的房贷，目前还没放款。

这对置换类客户是致命伤，钱不到位，几乎无法办理相关流程，也无法购买其他房源，导致短期内卖掉房子想置换的人，只有资格看房，没有资格买房。换句话说，各个楼盘看似客户很多，真正有资格和资金认购购买的，至少要打折。

一旦市场的成交量、成交价格出现了波动，成交情绪就会波动，可能就会发生客群中看不中用的情况。二手房价格出现回调，新房大多续销的场景，是有可能出现的。

以前的热门盘，将来再开未必是热门盘。以前的日光盘，将来再开未必能日光。现在排队认购摇号，动动就触发积分制，将来未必会撞线、未必5年限售。这就是稳地价、稳房价、稳预期系列操作试图达到的目的。假如市场恢复正常，你还要不要买房改善呢？

小贴士

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