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华侨城：乱云飞渡不从容

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来源：互联网
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2021-08-16
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唐镇的华侨城纯水岸俨然是目前楼市的关注项目，众生期盼能够低价入市、早日入市。

事实上，也早已达到预售条件，可是......

一切的雷，要从2019年说起。

2019年，

大手买卖

华侨城是国内的文旅地产的头部企业，房地产、旅游业是两大支柱产业，2018年分别占企业总营收的58%和40%。华侨城旗下共有景区18家，酒店24家，旅行社1家以及开放式旅游区2家，2019年累计接待游客5209万人次，同比增长12%。房地产销售方面，华侨城2019年度主要销售项目合计53个，销售面积合计251.96万平方米，较上年同期增加22.05%，合约销售金额达862.42亿元，当时距离“千亿俱乐部”只有一步之遥。

自2015年开始，华侨城宣布转型，从早期“旅游+地产”模式转向“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”发展模式，着力搭建文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子产业及相关业务投资五大业务板块，为大刀阔斧奔向文旅地产霸主，仅2019年新增土地项目合计47个，权益建筑面积合计833.9万平方米，土地总价款合计约747.75亿元，且主要集中在上半年。

然而，接近2019年底，华侨城在全国的运作手法陡变，集团与旗下各平台在各大产权交易所挂牌或进行预披露的出售项目约有20个，其中还包括1个资产包。到2019年走完，华侨城已经挂牌出让22家公司股权。从时间上看，这些公司的挂牌时间大都集中在当年6月-12月半年时间内。其中，已公布转让底价的19家子公司，涉及金额约193.06亿元。

其中有华侨城在上海苏河湾拥有的50%股权，价值约47.12亿元，卖给了何鸿燊家族旗下的信德集团80%，上海本地中华企业拿了20%。一年不到，苏河湾润府就开卖了，开盘很快售罄，平均价格12.68万/㎡。

还有西康路989的四期，华侨城卖给了同是文旅开发商的祥源地产，此项目也成为祥源在上海的第一个住宅项目，并且尝到了上海住宅开发的甜头。业内传闻：尽管收购西康路989 四期的土地已经接近8万/㎡的价格，但一年不到的时间，西康路989就以11.18万/㎡的价格开盘即售罄。项目肯定是赚钱的。

2020年，

当头一棒

新冠突如其来，旅游占40%主营业务的华侨城惨遭现金流危机。多地华侨城欢乐谷闭园两个月以上。就算眼下，南京、武汉等地的华侨城欢乐谷又闭园了。而形成鲜明对比的是，疫情后的住宅市场很好。

其他城市且不仔细去说，就在上海，苏河湾二线位置随便就拿到了12.68万/㎡；普陀区西康路989 也能拿11万元+，一年前才刚刚出售的华侨城确实心酸。苦苦经营了10多年，西康路989从2010年的5.5万/平方米开始销售；苏河湾更是艰难前行，从闸北区卖成静安区上海顶尖豪宅，可惜苦尽甘来，花开却不在华侨城。

既然一脚踏空，就要卷土重来。于是就有了2020年7月的唐镇土拍大战。5大房企会战，金桥股份、建发、华侨城、旭辉、金茂，曾经在唐镇耕耘过的熟面孔，竟然一个也没有来。原来看客以为隐退上海的华侨城，竟然苦战200余轮，力克金桥股份拿下该地块，把总价推到50.01亿，楼板价44238元/㎡。

这块地有15%的自持，4万4的楼板价，刨去15%自持租赁+5%保障房，可售地价成本约5万5，这样的话，至少8万才有可能保本。哪怕按照极低融资成本，算上各种减标减配，大概7.6万/㎡售价是生死线。可是按照目前的限价，怎么可能给？

参加当天土拍的某领导说：“这块地，这种价格，只有三家企业有资格拿，金桥、浦发、浦开。”为什么？想了想，就明白了：全局看唐镇、看浦东北面，金桥有金鼎天地盈利去补唐镇的亏；浦发是唐镇地头蛇，已经开发的浦发檀府和即将开发的浦发虹湾，可以补招拍挂的亏；浦开有已经开发的金桥世纪和即将开发的张家浜地块可以补。华侨城拿什么补？只能裸身肉搏。

拿地50.01亿一冲动，花光了所有力气和运气，华侨城在此后的上海土拍中，再没高光时刻。

先一脚踏空，后高位追高，这种正反两把押错，笔者都觉得郁闷。

2021，

不认输？

2021年，全国土拍，华侨城的身影十分落寞，拿下的土地屈指可数。上海第一批集中供地的名单上，也没有他家。

到目前为止，预售证名单上也没有华侨城纯水岸。有人跟我说，给了7.3万/平方米的预证价格，开发商不要。

好吧，用时间换空间，这招以前上海开发商常用，但是严格限价时代，时间的成本很贵呀。

中外环间的金桥世纪7.02万/㎡，同是唐镇的融创未来城6.85万/㎡，在学区概念遭到打压的今天，纯水岸横向一比，究竟可以开多少价，各位可以自己判断。

笔者只关心，第一批入市到底是卖毛坯还是装修，楼盘有没有做人车分流，有没有减标减配。因为从来华侨城都很爱惜自己的羽毛，虽然眼下华侨城在上海已经后无来者别无分店，但是我依然相信，太掉价的事情，不属于华侨城。

拭目以待吧。

小贴士

新一波新盘快来了