拍卖老赖房产突然跳出租客 虚构租赁关系被判刑

　　昨天（15日）上午，浙江省高级人民法院公布《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，以期破解房屋执行中的虚假租赁难题。

　　大量房屋租赁关系存疑

　　法院执行拍卖遇到难题

　　杭州的陈某因借钱未还成为被执行人，当杭州中院对其三间写字楼办公室拍卖时，案外人朱某拿了三份租赁合同站出来，要求“买卖不破租赁”。但是杭州中院经过调查发现，次承租人朱某的租赁期限反而远远长于第一承租人的租赁期限。

　　近年来，浙江多地法院发现，现在每一处房屋的拍卖，几乎都有案外人出来说“这个房子我租了”。

　　这些案外人提出的“租赁关系”大多具有以下疑点：租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前，未办理租赁登记备案手续，约定最长租赁年限，声称租金已一次性付清，出租人和承租人关系特殊等。

　　据浙江省银行业协会不完全统计，2013年至今，仅是五大国有商业银行在浙分支机构，就遇到贷款时房屋抵押人承诺不存在租赁情况、但处置财产时案外人却出来主张租赁权的案件121件，执行标的额达17.7亿余元。

　　“占有”是认定租赁的标准

　　虚构租赁关系可追究当事人刑责

　　为破解虚假租赁难题，浙江高院今年9月制定出台《解答》，针对厂房、商铺、办公楼等经营性房屋，明确执行程序中从严审查案外人提出的租赁关系，应以占有作为认定租赁权成立与否的标准。

　　承租人必须依据租赁合同占有房屋，开始占有的时间节点，必须是在案涉房屋抵押、查封前，而且必须至今占有，也即必须是在法院执行时仍然占有。

　　但是，由于与被执行人串通的案外人可以在案涉房屋抵押或者被查封后制造占有事实，而申请执行人一般很难证明案外人真正开始占有的时间节点，法院从严审查把关仍难以完全识破虚假租赁。

　　为此，《解答》提出应引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状，如是否存在案外人占有等情况，并固定相关证据。法院在保全和执行环节应严格落实现场查封制度，保全、执行人员亲赴现场查明房屋实际状况和使用情形。

　　同时，对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依法对相关责任人员采取罚款、拘留，直至追究刑事责任等惩戒措施。

　　嵊州法院曾判处虚构租赁关系的两人，一人有期徒刑一年，一人有期徒刑八个月。(见习记者 张凡 通讯员 王华卫)