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临港楼市：最好时刻最糟时刻

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来源：互联网
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2021-12-27
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第六批次的临港项目，有些开始清醒，有些还在梦中。

清醒的，是看见了山一样供应量，忧心眼前的去化。

梦中的，是憧憬着海洋都市的远景，以为贵胄不愁嫁。

第六批临港上市项目一览

一两个月中，一个区域有这种供应量，但凡有经验的开发商，都会脑筋急转弯。

历史上，松江、嘉定、奉贤、青浦其他四大新城都有这样集中登场的时刻，那是一轮又一轮宣传攻势，一个又一个创意企划横空出世的新闻时刻。

现实中，临港的开发商，还没有准备好打一场销售战：两个月卖掉3000来套房子，一切刚刚开始。

后续，临港至少有38000套商品房推出，对，是3.8万套，要知道，全上海一年的新房供应量才8万套左右。

先前

今年上半年，临港开始使用人才优先的购房政策，分成3.1和3.2和3.3购买顺序，即3.1先摇号选房，剩下的3.2摇号选房，再剩下的3.3按积分排序入围，再摇号选房。

什么叫3.1、3.2、3.3呢？

3.1人才：满足上述2.2个人条件之一，同时须在新片区工作满一年以上，并与符合2.1条件的用人单位签订二年及以上劳动（聘用）合同（创业人才需提供股东证明和公司章程等），按规定在沪缴纳职工社会保险，具有新片区购房资格的人才。

3.2人才：在新片区工作满一年以上，并与符合上述2.1单位条件的用人单位签订二年及以上劳动（聘用）合同，按规定在沪缴纳职工社会保险，具有本市购房资格的常住人口。

3.3：非3.1和3.2，但有上海购房资格的人。

今年上半年的前三批预售证，临港滴水湖的所有项目都是被人才证包揽的，让开发商有了“临港项目靠人才就能去化”的梦想。彼时，临港非核心区的项目，靠着部分临港人才和部分买不到临港房产的市区客，也挺好卖。

挑战

随着临港天量供应的逐渐来临，核心区的项目开始不仅接纳人才，而且接纳高分客户，第六批中，除了101片区（核心区中的地铁站地段）继续热销，其他项目开始面临挑战：首先，101片区的项目也并非全部人才证，市区高分客户也可以买到；其次，核心区非101片区的项目难以开盘就售罄，不触发积分制都有可能；甚至，非核心区的临港项目，开始启动分销。背负回笼压力的开发商，资金搁不起。

我们来看一下此前的临港项目供求情况。2020年整年，临港才4个项目，价格也不高，洋洋洒洒都卖完了。

临港2020新盘一览

再看看2019年整年，临港也才6个项目。当年8月，新片区刚刚成立，借助利好，几乎个个项目热销。

临港2019新盘一览

如今，新片区成立两年有余，核心区房价几乎统统按3.3万/㎡定价，对比三年的新房价格，不但没涨，还有因产品性质不同，比之前略低的。随着大批新盘登场，二手房价格比最高峰下滑20%以上。

如何应对之后的超级供应量，是所有心在临港、身在临港开发商的共同挑战。

破茧

有一阵，临港好房不愁卖，自由港、取代xx、免税店、特斯拉、名校云集……连串利好产生了时代共振。可临港要成为上海的临港、中国的临港、世界的临港，核心是把产业人才引进来，把科学家引进来，把金融人才引进来。引人尚未成功，房价岂能大涨？

前不久，上海大学生五大新城落户的讯息传来，临港作为五大新城中南汇新城的一部分，肯定有政策优势，但光吸纳应届大学生人才，是不够的。想方设法，以巢引凤，是临港的独特优势，毕竟，这里是上海临港，是上海未来的新都会。看看临港的引人规划。

到2025年仅有4年，届时临港要有90万人口，新增住宅20万套，按照商品房、租赁房、安置房6:3:1的比例，临港4年内有12万套新增商品房，假如按照90万人口，30万个家庭，临港还真的在开足马力。

临港破茧，需要产业、人才、配套共同发力。

对于临港开发商而言，这是最好的时刻，也面临最糟糕的时刻。好就好在临港人越来越多，糟糕是因为回笼不如以往快了，涨价更没可能。