房企与住建委达妥协？下半年房价上涨被抑制

　　近期，北京新盘入市量开始出现明显的增加，业内人士将其解读为房企与北京住建委之间互相妥协的结果。

　　北京某房企营销总监向记者表示，限价政策使今年上半年本应出现的一轮销售旺季没有如期到来。由于上半年销售节奏被限价政策打乱，传统的“金九银十”销售旺季就不可错过。因此，在开发商与住建委的妥协之下，预计下半年的北京新盘供应量将会出现较大幅度的增长。

　　 “房地产市场这么多年的畸形发展主要依赖超发的货币，在流动性收紧的情况下，预计房企的资金成本将继续增加，下半年房价的涨幅将被抑制。”中原地产研究总监张大伟表示。

　　 库存反弹

　　在北京市住建委严厉的限价政策之下，前段时间房企与北京住建委在定价权上展开了博弈。按照北京市的限价要求，在开发商向住建委申报销售价格时，预售价格和预计成交价格也都将向住建委报备，在这样严厉的审批环境下，4月和5月份房企大多按兵不动，使得供应量处于低位，新盘供不应求。

　　 然而，6月份以来，双方的博弈趋于缓和，取得预售证的项目有所增加。

　　亚豪机构数据显示，截至6月20日，6月份共有23个项目入市，相比5月份同期增加了10个，其中包括4个纯新盘以及19个老项目后期。23个项目共新增住宅产品4346套，预售许可面积48.8万平方米，相比5月同期分别增长了30%和50%。

　　 “近期出现的入市项目增加应该是房企与相关部门互相妥协的结果。”北京一家房企的营销总监向记者表示，一方面，部分房企意识到限价政策短期内不可能退出，出于回笼资金的需要，只好压低涨价空间，以附和住建委的限价要求；另一方面，住建委可能看到了近期由于供应减少而出现的新房库存低点，从而加快了预售证的审批速度。

　　由于新盘供应量增加，北京楼市库存相比5月份的低点有所反弹。中原地产市场统计数据显示，截至6月19日，北京可售住宅库存套数为65802套，相比5月2日的低点60674套，增加了5100多套，库存上涨比例达到8.6%。

　　 亚豪机构统计数据显示，7月份北京预计将有25个项目开盘入市，包括10个纯新盘，以及15个老项目后期。

　　与此同时，6月份新开楼盘在价格整体保持稳定的同时，也或多或少地出现了价格上调的趋势。据亚豪机构数据统计显示，房山、通州、大兴、昌平、顺义这五大新城的新开项目售价已经突破了2万元/平方米，纷纷触及区域历史高价。上述营销总监认为，随着之前积压的待取证项目开始逐渐入市，市场供需矛盾在一定程度上得以缓解。“房企全年的销售目标在年初时就已制订，每年的传统销售旺季都是重要的销售节点，该推盘的时候还得推。”

　　 楼市前景存变数

　　尽管最近北京楼市库存有所增加，但消化时间仍然较短，楼市可谓是量价齐升，大部分入市项目的去化率都高达八成以上，部分刚需项目甫一入市即被抢购一空。

　　据中原地产数据统计，6月单月北京新建住宅中现房占比为28.5%，这也是近几年现房占比首次接近三成，此前，这一比例一直维持在20%左右。而由于现房比例增加，今年第二季度，北京新房均价达到了22843元/平方米，比一季度的21458元/平方米有所上涨。

　　然而，日前出现的“钱荒”对房地产行业的预期或将产生较大影响。记者采访的业内人士认为，今年下半年楼市的走势难以预测，主要原因是政策存在变数，尤其是货币政策的调整，对房地产行业的影响不可小觑。

　　张大伟表示，影响下半年楼市的最大变量是资金情况，银行间市场缺钱，央行没有释放更多的流动性，暗示中国货币政策已开始由数量调控逐渐转向质量和结构的优化，货币政策已经由宽松转向稳中趋紧。

　　 上述房企营销总监则表示，北京的限价政策今年退出的可能性比较小，加之流动性收紧，下半年楼市存在变数。

　　 4月份以来，北京土地市场十分火热，多块土地以高溢价被房企拿下。但最近北京出让的石景山区银河商务区地块的报价热度明显降低，10.4亿元的底价，至今接受的3家报价中，最高报价为14.5亿元。而4月份，该区域一地块曾创下174%的高溢价率。

　　 “房企应当意识到流动性收紧对行业的影响。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，尤其是那些高度依赖信托、理财产品融资的中小房企，银行清理表外业务对其资金链将是考验。对于这些房企来说，下半年应积极推盘，尽快回笼资金，应对可能到来的资本收缩。

　　从近几个月各个信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都投向中小开发商位于二三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。

　　陈晟表示，与以往相比，对于房企来说，虽然不少房企仍然保持扩张的速度，但是在战略上，对进入的城市以及选择的业态更加谨慎，目前来看，回归一二线城市已成为开发商的共识。