世茂拿地有点猛 上游墅项目不被业界看好

　　“一期都卖完了，价格从原先的八九千元/平方米，涨到一万多了，现在二三期已开始销售，情况非常不错。”面对《国际金融报》记者的许多疑惑，世茂的售楼人员指着一幢幢当地最高建筑，兴奋地说，有60%以上的客户都来自福州，其他的客户主要来自闽侯当地。

　　这是世茂集团在福建闽侯开发的上游墅项目，是一个超级大盘，达700多亩，由于地理位置等一系列原因，当初并不被业界看好。

　　猛拿地

　　这只不过是世茂在福建地区的一个成功案例，在福建，世茂还创造了一个新的房地产行业的销售奇迹：在福建泉州，世茂晋江世茂御龙湾项目2012销售超过40亿元，一个县级市的项目销售可以排在2012年全国楼盘销售额的前10名。

　　或许正是这样一个个“成功”案例，促使世茂在许多企业面对“国五条”调控的大背景下，拿地更加谨慎小心的时候，却信心十足，开动马力大肆拿地。4月19日，世茂宣布，其以20多亿元的价格，拍到世茂集团董事局主席许荣茂家乡——福建石狮的两个项目土地，建筑面积约60万平方米。

　　除了在福建大肆拿地，2013年，世茂最大的布局在长三角。据《国际金融报》记者了解，今年以来，世茂在杭州获得两个位置优越地块；在宁波获得两个地块；在苏州花费30多亿元获得的两个块地。

　　与世茂的积极拿地相比，随着新“国五条”出台，其他一些开发商拿地策略趋紧，3月份以来，万科、远洋地产、华润置地、保利地产、金地集团、融创等标杆房企的总拿地数量出现大幅下滑。有数据显示，3月11日至3月17日这一周，20个主要城市土地市场供应量虽然有所增加，但成交量却出现减少。

　　适应调控新政

　　“信心来自对房地产调控常态化的理解和积极应对。”世茂董事局副主席许世坛表示，区域布局将基于对城镇化的理解，深耕核心区域兼顾平衡布局。许世坛透露，今年世茂的销售目标是550亿元，今年第一季度，世茂销售业绩达137亿元，完成全年指标的25%。第一季度是房地产销售的淡季，这意味着，如果按此趋势，世茂将提前完成销售目标。

　　“今后国家对房地产的调控将会是常态化，这是房地产发展的趋势，房地产开发企业要生存发展，就必须适应新的形势，不断创新。”世茂集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅表示，过去“量价齐升”的房地产黄金时代已经转入白银时代，世茂集团早已做好调控常态化的准备，目前需要适当扩大刚需产品的供应。

　　大量的拿地是否会造成资金压力?

　　“2012年，世茂短期债1年只有120亿元。但我们的销售回款非常好，通过银行发行长债还短债，现金持有180亿元，远高于债务数量。我们的负债率在去年也降到了55.9%，在一个相对安全和较低的水平。发债获得的资金，大部分将用来开发新的项目。”许世坛表示，世茂会严格把负债率控制在60%以下。

　　“目前房地产企业的开发速度一定要快，我们希望每年能够实现百分之四五十的增长。”许世坛表示，世茂会用持续的增长来证明给市场看，其战略和发展是持续性的。为此，风险控制非常重要。

　　蔡雪梅透露，世茂战略集中在几个区域，核心是长三角，福建将形成一个战略核心板块，同时补强环渤海、珠三角区域。珠三角区域非常有潜力，会积极关注。另外，世茂还将继续强化环渤海区域，中部区域也是稳扎稳打的区域。

　　许世坛坦诚，“房地产不可能永远有一个很高的利润率，这样持续的高利润率，不是合理的，也是不健康的。2012年，世茂利润率有所降低，这跟世茂的定位有紧密联系。以前世茂多做豪宅，新的世茂更加贴近市场，产品中刚需、刚改型产品比例高达76%。2012年世茂的毛利是在33.5%，今年，世茂有信心回升到35%-36%。我不希望高过这个比例。”

　　许世坛表示，虽然城镇化是一个不错的机会，但企业不能盲目投资，关键要判断城市的经济、人口、产业支撑是否充足。