浙江省人大代表：土地出让金分期付款 房价下跌40%

　　 房价这档子事，关心的人多，出点子的人多，却好似一个循环命题，老百姓大多时候看到的，仍是一个涨字。

　　  这些年，国家先后出台了一系列房产调控政策，虽然让一地方的房价，变得不再疯狂，但对于一般工薪阶层来说，房子仍是一座“大山”。

　　  对于房价问题，省人大代表、绍兴市律师协会会长李旺荣，也一直很关注。这次省两会上，他就专门带来了一个建议：改革现行的土地出让金支付方式，实行商品住宅土地出让“年租制”，借此遏制房价过快上涨。

　　  这副“药方”，能帮着“移山”么？

　　  □本报记者解亮

　　  土地“批租制”

　　  是一种“透支”做法

　　  李旺荣是一名法律工作者，但每天的生活，并不限于各类法律事务，“从去年下半年开始，我们就搞了一个课题小组，关注点就是土地出让金支付方式改革，年底已形成了一份报告。”

　　  李旺荣说，之所以关注这个点，主要是考虑到，我国商品住宅用地现行的“批租制”，实际上弊端挺多。

　　  李旺荣解释，所谓“批租制”，指的是招、拍、挂土地出让制度下，土地使用者一次性要支付70年(住宅用地)的土地价款。

　　  在李旺荣看来，这种土地出让金支付方式，会导致本该分摊到未来几十年里使用期内的土地出让金，由房产开放商一次性先行缴纳了，然后，他们卖房子的时候，必然也要把这部分成本，算到房价里面去，转嫁给购房者。

　　  李旺荣说，地方政府将今后几十年的土地收益，一次性收取了，也是一种寅吃卯粮的“透支”做法，而由此衍生的土地出让金盲目使用等问题，又会成为土地价高的推手。

　　  李旺荣认为，近几年来，国家先后出台一系列房产调控政策，但老百姓依然觉得买不起房子，招、拍、挂方式下的土地“批租制”，很可能是房价越调越高的根源。

　　  建议“分期支付”

　　  土地出让金

　　  在上述建议中，李旺荣提出，地方政府应该让部分商品住宅用地的出让金，从“批租制”转成“年租制”。

　　  什么又是“年租制”呢？李旺荣说，其实就是将原来一次性缴纳的巨额土地出让费用，分摊到今后几十年的使用期内。这等于把地价从房价中抽离出来，变成了“分期付款”。

　　  这样做，最直接目的就是降低商品房开发成本。

　　  李旺荣说，他们在课题里估算出来，现在一般情况下，土地成本占商品房开发直接成本的比例，平均为48.2%，“我们也算过，如果实行‘年租制’，大概能降低40%以上开发成本，在开发商利润率不变情况下，整个商品住宅的房价，也会随之下降40%以上。”

　　  土地供应制度

　　  可借鉴香港做法

　　  如果采用“年租制”，土地出让金不让开发商一次性出了，谁来付？上述建议提及，这笔钱由真正的土地使用者，也就是购房者，按年缴纳。

　　  打个比方，如果一块地上，建筑是一栋家庭住宅，那么地租由这个家庭承担；如果建筑的是一幢居住大楼，地租由大楼内所有住户，按照所占建筑面积比例分担。

　　  李旺荣还提及，政府今后也能根据物价水平等综合因素，调整土地年租金，控制房价。

　　  在李旺荣看来，这种模式，还会降低炒房客的利润空间，因为土地的增值，不再完全归属购房者，会弱化房子的投资功能。

　　  另外，李旺荣还觉得，实行土地“年租制”，并不是要搞“一刀切”，对于普通住宅用地等，为了降低房价可以推行，但对于高档居住区等，就没有推行的必要了。

　　  “从目前的实际情况看，我省的土地供应制度，可以借鉴香港的成功做法，实行土地批租与年租的混合体制，并配套建立一系列政策，改革和完善我省现行的土地有偿使用制度。”李旺荣说，这应该是一个循序渐进的过程，可以先确定一个有代表性的城市，作为试点，等条件成熟再推广。