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再说一次,不要“卖房炒股”

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  • 2020-07-13
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来源:国民经略(ID:guominjinglve) 作者:凯风

时隔5年,中国股市终于又热了。

2020年下半年伊始,A股市场迎来一波声势浩大的上涨。

投资者跑步入场,券商银行保险股集体上攻,有机构甚至抛出了“牛市就是消灭一切低估值”的口号。

与此相反,楼市则进入横盘调整阶段。

虽然深圳、杭州、东莞等个别城市楼市火热一如既往,但大多数二线及三四线城市则深陷横盘阶段,“房价不涨就是跌”的心理让无数人左右为难。

一时之间,“卖房炒股”之声沉渣泛起。

01

5年前,曾经爆发一场“卖房炒股潮”。

2015年前后,短短几个月内,上证指数从2000点的低位一路上扬,迅速跨越3000点的门槛,并于年中飞速攀上5178点的历史次高位,拉出一条罕见而壮观的大阳线。

与此同时,楼市遭遇寒冬。

房地产库存达到历史最高点,降价、流拍、退房、裁员接连上演,以万科为代表的主流房企高呼“楼市白银时代到来”

前一年还在疯狂抢房的投资者,蜂拥而入股市,“卖房炒股”的声浪一波接过一波。

当时的逻辑与现在如出一辙:

一个处于行业周期的最高点,一个处于估值的最低点;一个面临市场波动的不确定前景,一个政策市信号前所未有的明确;哪个更安全似乎一目了然。

一个处于行业周期的最高点,一个处于估值的最低点;一个面临市场波动的不确定前景,一个政策市信号前所未有的明确;哪个更安全似乎一目了然。

在此背景下,有媒体喊出了“4000点才是牛市起点”的宣言,一些网红经济学家更是抛出了“改革牛”“国运牛”的概念。

“一夜暴富”的故事开始粉墨登场,搅动为财富贬值而困扰的普罗大众,无数连证券账户都没开过的散户纷纷入场。

市场之狂热,令监管者都不免吓了一跳。证监会新闻发言人不得不出面提醒:

不要被“借钱炒股、卖房炒股”的言论误导。

不要被“借钱炒股、卖房炒股”的言论误导。

然而,在一个狂热的市场中,所有提醒都会成为刺激入场的反向信号。卖房炒股,配资炒股,现金流用到了极限,杠杆也用到了极限。

一切在2015年6月轰然倒塌,这一轮牛市持续了不到一年时间。

而当时,“去库存”政策已经粉墨登场,以深圳厦门为起点,全国楼市已开启新一轮反弹。

02

这一次,股市和楼市面临的环境有所不同。

虽说无论是股市还是楼市,都需要大水漫灌作为支撑。而在疫情影响之下,全球重回大放水时代,这对资产价格膨胀形成了显著的托底效应。

但是,楼市和股市所处的阶段不同,基本面不同,政策环境大相径庭。

楼市,经过2015-2018年的大涨,从一二线城市到三四线城市,全都处于历史最高位。

作为衡量居民举债能力的居民杠杆率,从2015年的37%攀升到2020年的57.17%,5年时间攀升20个百分点。

这意味着,居民债务规模之高,已经超过GDP的一半,这一数字已经赶超国际平均水平,远超新兴市场。

与之相反,股市仍旧在3000点左右的地平线徘徊,而同期美股纳斯达克指数从1000点跳升到10000点以上,道琼斯指数从最低的8000多点飙升到最高的近3万点。

就此而言,股市仍在低位,楼市处于高位的判断并没有错。

同时,就政策而言,股市和楼市面临的环境也是大相径庭。

楼市而言,虽然地方政府不乏刺激楼市的冲动,但上级时时刻刻将“房住不炒”、“房不刺激”、“遏制房地产金融化泡沫化”挂在口头,大热的城市一而再再而三地遭遇了调控。

相反,资本市场却得到政策前所未有的呵护。

在中央关于市场经济的重磅文件里,对资本市场的定性如下:

加快建立 规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场,加强资本市场基础制度建设,推动以信息披露为核心的股票发行 注册制改革,完善 强制退市和主动退市制度,提高上市公司质量,强化投资者保护。

加快建立 规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场,加强资本市场基础制度建设,推动以信息披露为核心的股票发行 注册制改革,完善 强制退市和主动退市制度,提高上市公司质量,强化投资者保护。

同时,主管部门曾多次表示:

引导更多中长期资金进入资本市场,多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。

引导更多中长期资金进入资本市场,多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。

这一切,都为股市反弹提供了强劲的预期。

03

冰封楼市,刺激股市,这似乎为资金找到了更安全的蓄水池。

这只是理想情形。就现实而言,房地产不会那么快退场,资本市场也很难迅速崛起,一切都需要时间。

其一,股市与楼市不仅不存在同样的周期性,而且有着完全不同的政策逻辑。

楼市,肩负的是拉动经济和土地财政的双重重任,其最终的风险边际在于社会稳定和金融风险。(参阅《 2020年上半年卖地收入排行 》)

而股市,肩负的是做大直接融资的重任,其风险则在于大涨大跌的风险波动。

换言之,两者背后可能都存在刚性担保。

但就现阶段而言,楼市获得的刚性担保更加“刚性”,股市的刚性担保往往经不住的市场的风吹雨打。

其二,两者在国民财富中的重要性并不对等,这是最大的不同。

楼市牵一发而动全身,涉及整个金融系统乃至社会民生的安全性,因而有着更加突出的重要性。

从市值来看,据泽平宏观的统计,我国房地产总市值接近350万亿,是GDP的3.5倍;而沪深股市总市值为70万亿,只占房地产总市值的1/5左右。

同时,根据《 央行最新报告 》,我国城镇居民家庭财富中, 实物资产占了8成左右,其中房产占比接近7成,而金融资产占比仅为2成。

所以,房价涨跌与股票涨跌,对居民财富的影响截然不同,这就决定两者的实质性差异。

其三,楼市的“维稳”底线相当坚挺,而股市更易受到冲击也更难承受冲击。

股市随行就市,流动性更强,政策限制手段相比楼市更弱,楼市可以限制买也可以限制卖,甚至可以冰封数年,但股市却做不到这一点。

因此,股市更容易受国内外经济环境变化和政策走势的影响,更容易受到市场情绪变化的冲击,政策托底和资金救市的效应也就没有想象中那么坚挺。

04

冰封楼市,刺激股市,都有着更为重要的目的。

冰封楼市,只是为了通过横盘消化风险,而非容忍房价下跌。要知道,这两年,无论经济形势如何变幻,“稳楼市”都是不变的基调,既要遏制大涨,又要防范大跌,这是底线所在。

刺激股市,主要目的也不是为资金寻找一个新的蓄水池,而是作为一个大国,做大资本市场是应有之意,不仅有利于扩大以股权融资为代表的直接融资的比重,而且也为化解企业债务提供了更多想象空间。

所以,股市并非不存在上行空间,做大资本市场同样有其必要性,而引导居民财富从不动产领域向金融资产转移,也是大势所趋。

而做大股市,不等于就要抛弃楼市。

显然,在土地财政、经济依赖以及国民财富依赖面前,房地产的重要性仍旧独一无二。

05

无论楼市还是股市,蒙眼狂奔的时代都已过去,都需要专业知识和专业判断。

其一,楼市要谨慎,股市同样也需谨慎。

楼市之所以需要谨慎,是因为国内外环境变化、疫情冲击短期难以缓解、居民杠杆率高企、的因素存在。

股市之所以需要谨慎,是股市估值固然到了低点,反弹的动力也开始加码,但基本面尚未改善,国际环境的不确定性仍旧存在,大涨大跌的模式仍有基础,其风险仍不是一般大。

其二,不要被“卖房炒股”的神话蛊惑。

除非你手中握有五六套房子无处可去,卖掉一两套房子进入股市,只不过一部分财富配置方式的转移,赌赢了财富爆盆,赌输了也不会影响到基本盘。

至于只有一两套房的刚需,你还真没有豪赌的资本,拿住你能拿住的东西。

其三,不要做自己不懂的事情。

股市比楼市更加复杂,也更加多变,面临更多的不确定性,大涨大跌是常态,而追涨杀跌是人类的通性,不要被眼前的利益迷了眼睛。

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