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2012年杭州楼市年报 库存8.3万套楼市风险未减

  • 来源:互联网
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  • 2015-01-14
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         这个2012年,杭州楼市始终处在高库存量的压力下。或许我们该庆幸,这个数字和去年底比,没有增加,甚至有些许下降。但这个库存量仍然大得吓人。包括萧山、余杭在内,杭州商品房库存量高达8.3万套。这样的压力之下,2012年的楼市有人欢喜有人忧。有人对市场判断准确,销售回款理想,信心满满地去拿地;有人则早早拿到预售证,却因为没有足够的蓄客,开盘时间一推再推。

  这一年,特别考验开发商们的智慧。

  一个高位徘徊的库存量:

  房价难有反弹空间

  对比2009年以来,同样的12月18日的杭州主城区商品房库存量,你会惊讶于它的变化如此之大。2009年的这一天,这个数值仅为10920套,杭城几乎见房就抢,开发商无房可卖;2010年的这一天为25734套,那时国家已经出台了调控政策;2011年的这一天这个数值最高——45666套,当时楼市几乎进入冰冻期;而今年,这个数值有所下降,但仍然在高位徘徊——41459套。

  记者就今年以来杭州每个月的库存量变化做了统计。发现呈“V”形走势:上半年,杭州主城区商品房库存量呈下降趋势,从年初的45445套,一直到8月底,这一数字降为36857套,比年初少了8588套,降幅达到19%;之后,这一数字就开始上升,截止到12月18日,这一数字为41459套。可以这么说,2012年,杭州主城区商品房库存量一直在4万套左右徘徊。

  事实上,对比一下杭州主城区各月的成交量,也能发现今年成交情况其实还算不错的:今年3月份起,成交量开始明显增加,连续三个月成交量都在4000套以上,6月份达到6747套,7月份为5280套,之后成交量回落,但仍维持在4000套左右。

  还算不错的成交量下,为什么库存量仍然高企?据分析,这是因为经历了2009年的拿地高潮期,今年这地地块差不多都到上市期,加上去年形势不好,积累了大量的待开楼盘。

  也正是因为高企的库存量,从年初,本报就预测,楼市没有真正的反弹,房价更不会大涨。事实证明了本报的预判:高企的库存量,使得楼市如同戴着镣铐跳舞,不会有大的起伏。

  一群不到3成销售率的楼盘:

  映射市场的分化

  据记者统计,截至到12月18日,杭州主城区今年开盘楼盘204个,平均每一天半就有一个楼盘开盘。在这些楼盘里,有些炮炮走红,赚个盆满钵满;有些却因为蓄客不足,尽管拿到了预售证,也不得不将开盘时间一推再推;还有些,甚至拿到预售证几个月,都没有开盘的迹象。

  很明显,开盘的再多,在这样的市场下,赢家也只是少数,大多数只能眼巴巴看着卖得火爆的楼盘眼红却无奈。据记者统计,今年204个开盘楼盘,成交量在30%以下的有59个,占29%;其中有22个楼盘销售为0,占11%。

  在这些销售不佳的楼盘中,豪宅楼盘和大户型楼盘占了相当大的比例。显然,小户型、低总价的刚需楼盘仍然受到购房者青睐。另外,10月份以后,销售率在3成以下的楼盘明显多起来。据统计,10月份至今,杭州主城区共有53个楼盘领到预售证开盘,有38个楼盘销售率在3成以下,其中销售为0的楼盘就占到了21个。这也是第四季度库存量有明显上涨的原因。

  另外,记者发现,在这些销售不佳的楼盘中,其实也并非整个楼盘销售都不好。像位于西溪板块的某楼盘,90平方米小户型销售一直不错,但是其160平方米的精装大户型去化率仅有一成左右;三墩某楼盘,其小户型一直卖得如火如荼,但是其250平方米左右的大户型推出四个月只卖出两成。当然,也有一些楼盘,虽然是小户型,但属于价高和寡,去化也很慢。

  一些退出市场的开发商

  预示优胜劣汰的启动

  在高库存量重压下,这个楼市渐渐地出现了某些变化,其中就有一些开发商遭遇破产。

  今年4月,本报报道杭城首家房企向法院申请破产(详见今年4月10日A2版《杭州金星房产公司申请破产》)。事实上,金星开发的西城时代家园,2011年的销售相当不错,即便在当年遭遇过延迟交付之后,第三期仍然有不错的销量。西城时代家园销售良好,按规定,购房人的预付款要全部存入银行资金监管账户,如果这笔钱尚在的话,应该不会出现后期的资金链问题。但是,金星的控股方却将钱挪用,导致该楼盘没有后续资金可供建设。

  据西城时代家园的业主说,项目后来由政府接手,目前仍然在施工中。

  而今年另一个与房产有关的公司仍然处在风口浪尖——裕兴。去年欠薪、被逼债、门店相继关闭的杭州本土二手房屋中介老大“裕兴”,去年老板张裕兴曾声称,熬过2012年的2月,就可以渡过难关,不料,今年他的日子更加难过,不时能在媒体上发现他的身影。

  今年8月24日,本报再次关注了张裕兴(详见本报8月24日B6版《以理财产品之名行借款之实》)。今年,全国多个城市的裕兴直营、加盟店锐减,工资大量拖欠。员工和债主纷纷起诉,杭州地区民事案件涉案金额达4000余万元。另外,还有债主至公安机关报案,称张裕兴涉嫌诈骗、非法集资。8月初,西湖区公安局以非法吸收公共存款正式立案,这宗刑事案件涉案2000余万元。

  至此,裕兴似乎把自己逼到了死胡同。裕兴还能有翻身的机会吗?

  严格说来,这两家公司的破产,与房地产市场关系不大,基本都是由于资金挪移而导致,与自身管理有很大关系。但是,不是这样的高库存量,不是在这样的市场形势下,或许,他们还能活下去。

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