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杭城将现近百商业综合体引发关注 是否饱和市场说话

  • 来源:互联网
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  • 2015-01-14
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  钱江国际时代广场是钱江新城CBD最核心区域,总投资达22亿元,总建筑面积约27.5万平方米,是区域内规模最大的现代商务体之一,也是钱江新城地标性的典范性商务建筑群。图为高楼林立的商业建筑群。记者吴元峰摄

  浙江日报杭州6月24日讯近800万方的商业体量,杭州人的消费能力能撑得起来吗?近百个商业综合体到底多不多?本报6月23日刊发的《杭州商业综合体井喷》报道引发不少读者和业内人士关注。

  饱和,还是非饱和?显然,这不是一个可以简单从数量上判断的问题。事实上,记者在与不少杭州商圈的业内人士探讨时也发现,在他们看来,综合考虑城市化的演变、商业的分布和业态的特性及商业辐射力来说,杭州未来商业综合体的前景充满多种可能性。

  综合体争招商

  有业内人士认为,目前全国多个地方的商业地产呈现井喷状态,但不少已开业的商业综合体经营情况并不理想,如顶着“世界最大购物中心”头衔的东莞新华南MALL生活城,日前被网友曝出“商家撤走,几成空城”的现状,建筑面积超过50万方的青岛宝龙城市广场,其中近8成商铺空置;就在不久前,进入沈阳5年的日本伊势丹百货,通过官方网站发布消息,正式宣布闭店停止经营……

  “商业过剩”这个命题对目前的杭州来说,似乎正在逼近,杭城一家大型百货公司从事招商工作的顾小姐告诉记者,因为住宅配套和人气尚未跟进,目前杭州商业发展显得有些“虚胖”。“商业综合体的竞争,其实就是品牌资源的竞争,目前对商业企业而言,在招商上已经面临非常残酷的竞争:好的品牌不仅存在企业间的竞争,企业内部要开多个综合体,资源抢夺也很厉害。”顾小姐说。

  “在一到两年之内是在营销上的竞争,三到五年间在招商上面可能会有很多残酷的竞争。而不少的商业综合体还将面临消费人口不足的困局。”一位在百货行业工作多年的管理人员告诉记者,即便是在已经日趋发展完善的钱江商圈,目前不少商业综合体日子并不好过。去年年底开业的一家经营欧洲名品的商场,因为销售不佳,目前不少经销商已经撤走。即便是在钱江商圈人气比较旺的万象城中,也是餐饮娱乐商家好过百货商家。“经销商入驻一个新的综合体前,已经开始挑地段、挑商业品牌了,能不能赚钱是他们入驻前首先考量的。”

  需求超越现实

  无可非议,商业地产存在的“泡沫”会导致众多同质化的商业项目在招商和运营方面出现困局。但随着高速城镇化带来的新机遇,不少商业项目空缺的区域正成为商业地产的价值洼地。

  有业内人士认为,商业地产“饱和论”不应只站在本地常住人口的角度考虑,应结合未来10年杭州城市化发展、人口变迁等潜在因素。“谈论的商业地产过剩实际是对城镇化预期的短视。长期来看,商业地产还有很大的发展空间。”

  一个有意思的例子是:上世纪七八十年代,上海商业主要集中于三街一场(南京路、淮海路、四川北路、豫园商场),呈现带状分布。但在地铁建造后,零售商业布局呈现多中心分散的发展趋势。譬如随着地铁一号线的开通,徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈逐渐发展起来,商业布局开始向圈状发展。以黄浦区为例,“十一五”期间就打造了三大商圈:外滩经典综合消费圈和南京路西藏路综合都市消费圈、豫园历史文脉综合消费圈,此外,还有虹口足球场长峰虹口商城商圈、莘庄地铁总站以27万平方米仲盛摩尔为核心的莘庄商圈、浦东陆家嘴竹园商贸区等,可以说,更多的商业综合体在经过磨合和发展后找到了自己的位置。

  “一个城市要升级,必须要向一个城市群的方向发展,而其中商业地产在这个功能升级中起到核心的作用,也孕育着巨大的增长能量,更决定着城市和区域之间的竞争实力。现在来说饱和或者不饱和,为时过早。”杭州一家商业地产公司负责人唐先生告诉记者。唐先生曾在珠三角地区工作数年,他举例说,当初很多人说珠三角有5个国际化大机场,机场已经过剩了。然而不到10年,广州机场三次改扩建、深圳机场两次改扩建都不够用,“一个新城区的培育,确实需要10至20年的培育期,但目前国内大部分地区的商业配套并不完善,升级换代的商业需求在未来会是急剧增长的需求。”

  仍需经营创新

  “不管经济水平还是城市规模,杭州也应进入商业多中心时代。”业内人士分析,城市规划对一个商业中心的发展有着至关重要的作用,杭州随着城市的扩张、发展,为城市新兴商业中心、商业副中心的形成奠定了坚实的基础。除此之外,他认为从距离、人口密度、交通及物业准备上来看,未来杭州有多个商业中心,更多成熟的商业综合体并不过分。

  在上周六西田城开业当天,家住都市水乡的刘先生带着全家来逛街尝鲜,他告诉记者;“看电影、吃饭、逛超市、买衣服……城北终于有这么丰富的消磨时间的地方了。以前都要赶到市中心才能完成‘全套’休闲项目。”从早上10时进入西田城到下午4时多回来,尽管很多项目都经历了漫长的排队,但刘先生一家兴致仍旧很高,“一家三口在里面花了2000多块钱”。

  从刘先生一家的消费经历我们可以看出:杭州的城市发展,正在从以往的单中心向如今多中心发展,其中所蕴含城市化与人口的潜在红利,是这些商业大鳄进驻并获取利润的关键。

  “商业综合体不等同于百货业,同样,目前百货业的竞争激烈也不代表商业综合体过剩。”银泰置地一位从事商业地产开发的工作人员告诉记者,现国内绝大多数商业地产企业最大瓶颈或门槛在于品牌资源,纵观目前国内的商业地产运营企业,除万达等少数几个拥有院线、百货、酒店等一定的自身品牌资源外,大多数的商业地产商都还没有建立起自己的品牌系统。“杭州目前百货业处于相对成熟,竞争激烈的阶段,但商业地产运营还处于探索阶段,如果注重自身运营能力的提升和品牌资源的打造,未来有很多种可能性。”

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