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供需格局未变营销新招频现 杭州房价温和微调

  • 来源:互联网
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  • 2015-06-17
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余杭临平,购房者在一售楼处咨询。(资料照片)本报记者吴元峰摄

  浙江日报杭州6月16日讯 漏夜排队“再出江湖”,难得一见的“日光盘”也现身了……很难相信,背负高库存压力的杭州楼市,也会出现这样的热闹场面。

  是昙花一现,还是拐点到来的信号?在全国楼市中具有相当影响的杭州,目前楼市销售态势究竟如何?房价是否已经筑底?且看记者一探虚实。

  热闹背后的营销大战

  5月初,杭州市富阳区一个楼盘成为杭州近年来难得的“日光盘”,短短一个半小时,134套房源被抢购一空。不过也有业内人士指出,该楼盘位于离主城区较远的富阳,并不具有典型意义,这位人士也指出,“日光盘”还是给开发商带来很大的信心。

  杭州透明售房市场研究院数据显示,5月杭州市区新建商品房共签约12989套,较4月成交11472套环比上升13.2%,签约总面积136.56万平方米,总金额221.32亿元,已超过2009年同期成交额,跃居历史同期最高值。

  进入6月份,虽然房子成交量有所收缩,但新建商品房交易量也保持在每天400套上下。据相关机构统计,上周(6月7日至13日)杭州市区(含萧山、余杭、富阳)商品房成交2670套,比前一周(5月31日至6月6日)多成交136套。

  楼市热闹的背后,是营销的暗战。记者通过走访调查发现,杭州一些开发商正在悄悄改变过去的销售模式。

  开发商的电话营销,曾让很多人感到厌恶。家住杭州城西的白领刘先生说,因为登记过相关信息,房地产市场低迷的时候,每天都能接到两三个房产公司打来的电话。“最近这种情况有了很明显的好转,一般一个星期才接到一两个这类电话。”在刘先生看来,这说明开发商在销售方面比以前有所好转。“越是市场行情低迷,接到的促销电话就越多。”

  记者在杭州城南某中介了解到,不少中介机构最近经手的新盘比以前要多得多,而过去中介主要业务是二手房。

  除了通过中介机构卖房之外,开发商卖房的招数越来越多,既有标榜自己为“互联网+”开发手机客户端营销的,也有经常请名流大咖坐论天下楼市的,还有给客户见面就发微信红包的……

  在楼市繁荣热闹的背后,开发商并没有少花心思。一位销售经理表示,现在大家都很拼,而购房者现在的选择机会很多,真正想要成交也没有那么容易。“过去那样高高在上,购房者要托关系买房的时代已经一去不复返了。”

  价格小幅微调很温和

  今年四五月份以来,杭州很多有购房意向的人发现,新开盘多了起来,而同时价格似乎微微有所上涨。

  “杭州5月份房价,无论是新房还是二手房,无论是环比还是同比都有所下降。”一家全国知名房产网站公布的杭州上月房价显示,在微涨之后,杭州房价又开始微跌。

  在此之前,国家统计局公布的数据显示,4月份杭州的环比为100.4(前一个月基数为100),而3月份及之前较长的一段时间里,杭州的环比是低于100的,即房价逐月下跌。

  新政频出。公积金贷款门槛降低、额度提高,央行连续降息降准,二套房贷首付下调,以及营业税免征期5年改两年等楼市利好政策频出,降低了购房者的买房成本与贷款难度,刺激了改善型需求入市。业界普遍认为,4月份数据回暖在意料之中,主要是国家相关部门从3月底以来密集出台政策,对楼市起到了促进作用。事实也证明,这些政策对刺激楼市成交有着明显作用。在较长时间内一直下降的杭州房价,也迎来了难得的回暖。

  “这一轮楼市中,改善型购房群体受益大,也推动了市场的发展。”杭州知名的房产咨询机构——双赢机构负责人表示,伴随着各项政策的刺激和推动,购房者信心有了很大的提升。

  提振信心的同时,涨房价这事却并不被看好,事实上房价也仅小幅微调。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况,当供给远快于需求时,很难出现2009年那样的楼市暴涨。

  从杭州这几个月的实际情况来看,价格表现为微涨和微跌,小幅调整,表现温和。

  市场博弈迎接新常态

  今年3月底密集的楼市新政实施以来,最让业界感到兴奋的,除了实在的政策“干货”之外,还有让市场发挥更大作用的导向。

  “房地产市场是一个竞争比较充分的行业,进入新常态的房地产,应该让市场发挥更大作用。”浙江工业大学虞晓芬教授多次表示,此前的楼市调控,是因为行业过热,投机的热钱太多,而现在资杭州市场发展非常好,吸引了部分热钱,楼市也回归正常,放宽调控也是必然趋势。

  如果说这是宏观层面的市场主导论的话,那么在具体销售的微观层面,市场交易双方的博弈也变得更加微妙——开发商不再强势,而购房者不再着急。

  记者采访中发现,开发商看到机遇的同时,也看到了现实的困难——除了库存高企之外,改善型购房者毕竟和刚需族不一样。杭州之江转塘板块的一个楼盘销售经理感叹说:“改善型购房者,生意不那么好做的。”据了解,之江转塘板块的楼盘主要以改善型为主。

  位于宋城附近的一个楼盘销售现场,现在家住杭州庆春路上一套四五十平方米小房子的杨先生,正在挑选新房。“孩子明年高考,我们想自己搬到远一点的地方来住,换套大点的房子。”看了几处楼盘之后,杨先生初定在之江转塘板块。“我们不像小年轻,急着买房结婚,可以慢慢挑选。”

  很多销售人员也告诉记者,因为改善型大多是有生活阅历的人,他们对跳房子的经验比较多,而且对入手新房并不着急。“他们不急,我们这些销售人员就急了。”

  一方面是开发商去库存化的压力并未明显减轻,另一方面以改善型为主的购房群体慢悠悠的选房也让楼市趋于理性,表现在房价上则不温不火。

  “市场就是这样一种博弈,在改善型购房者面前,开发商没办法忽悠购房者,也忽悠不了购房者,微观层面的博弈有助于整个房地产市场趋于稳定,这也是开发商要面对的楼市新常态内容之一。”杭州浮山越水机构首席分析师周华表示,让市场在房地产行业发展中发挥更大作用,需要一个个微观事件、一次次价格博弈来体现。

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