房哥购房亲历：搞定开发商“霸王条款”，只需3个回合！

◎来源丨温州房哥

◎文丨房哥

◎编丨Mt.

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◎文丨房哥

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房哥有个基友，在市区有一套跟不上时代的大户型空着，学区差， 有钱人看不上没钱人买不起， 估计未来只会更加贬值。于是哥建议他有机会换成一套 面积小一些的期房。

基友在中介挂了一年多时间后， 大海捞针搬碰到1个合适的客户，终于卖了。 拿着刚到手的房款，他入手了一套单价两万出头也有“学区概念”的首改全装修房，这未来的“学区房”即便有一些水分，两万出头的价格也不算贵，总比拿着尴尬的大户型合适。

换房环节一切都很顺利。但是 在新房签合同的时候卡壳了。原因嘛，当然是开发商屡教不改的“霸王条款”问题，而这些问题，当下市区所有的购房者几乎都会碰到，且在交房时利益攸关。

签合同的那一天，销售小姐打印了 一大堆合同摆在眼前。基友看到这么多要签字的幺蛾子，顿时“脑散散 了”。

通常来说，这个时候的购房者会经过一阵微弱抵抗，或内心闪过一丝烦躁......随即在销售员的抚慰和劝诱下，大多会挥舞着签下数不清的大名.....

那天不同的是，基友的身边陪着一个古（lai）道（kan）热（mei）肠（nv）的房哥。

哥好歹也见过世面，立马指出 合同中与购房者利益攸关的问题条款。

问题如下：

问题A：查验房屋

合同正本是这样约定的：

▲《商品房买卖合同》第十二条第（三）款（部分）

购房者 交付时发现质量问题的， 开发商要修复了再交付，这 约定很合理，特别 对拎包入住的全装修房而言。

But，补充协议是这样约定的：

▲补充协议第九条第6项

购房者 不得以质量问题拒绝收房， 与合同正本约定完全矛盾。大家都明白，全装修房质量问题肯定会大面积发生，这个补充条款 明显剥夺了购房者的主要权利啊！根本 不利于装修质量控制以及后期维修效率。

问题B：虚假宣传免责

涉嫌虚假宣传是开发商惯犯的毛病

关于虚假宣传责任，开发商总是 会想尽一切办法逃责，补充协议二十五条第3款是这样约定的：

开发商的意思是，所有的宣传，无论书面的口头的，还是沙盘模型样板房示范区，都不算数， 不构成对房价的影响，从而 逃避未来一切可能发生的业主追偿事件发生。

这是赤果果的不合理免除出卖人责任条款！

问题C：设计变更责任

设计变更或影响购房者权益

设计变更是开发商施工过程常常发生的事情，或大或小， 有些变化可能不需审批但会直接影响购房者利益，比如腰线变化会影响采光、设备平台位置调整会改变噪音大小、地下通风井变化影响低楼层居住舒适度等等。

合同正本对设计变更可能影响购房者利益的，做了明确约定， 购房者不解除合同的， 有权要求开发商赔偿经济损失：

▲《商品房买卖合同》第十六条第（三）款

But，开发商在补充协议里剥夺了业主赔偿损失的权利：

▲补充协议第十三条第5款

问题D：剥夺业主共有部分权益

业主共有部分能产生巨大效用

业主共有的部位和设施在交付后，往往 能产生较大效用，比如外墙、电梯、出入口等 共用部位广告，屋顶楼台晾晒等。开发商在这些地方都动起了小心思。

合同正本约定， 共有部分权益不得另行处分：

▲《商品房买卖合同》 第二十五条第三款

补充协议又和合同正本相反：

▲补充协议第十九条第10款

连广告位的收益权也要拿走， 抠得也太精了吧！！

总之，在补充协议中， 类似 不合理剥夺购房者权利、 免除开发商责任的约定还挺多，但 涉及利益较为重大的， 大致就是以上几项。

重点来了！指出了这么多问题后，哥建议基友签了合同正本但别签这份补充协议。销售员当然不肯，开始了软磨硬泡。

销售小姐姐

协议肯定是没问题的，不然大家怎么都签了呢！要坑也不会单独坑你一个啊！ （言外之意，说我们是另类呢）

你看我们随便一眼就有这么多不合理的条款。就算我们接受这些条款，但你合同正本和补充协议约定完全自相矛盾。

《购房合同》说：补充协议排除购房者权利、免除出卖人责任的，补充协议无效，以合同为准；

《补充协议》说： 补充协议排除购房者权利、免除出卖人责任，与合同不一致的，以补充协议为准。

你让我们签一份完全打架的合同，多么荒谬！建议你们先回去改改，统一好口径！

房哥

▲《商品房买卖合同》第二十九条

▲补充协议第二十七条

眼看哥俩不为所动，销售美眉施出了"苦肉计"！

销售小姐姐

哥，您要是不签的话，领导会认为我工作不到位，我会被罚款、处分，甚至被开除啊！

啊，那为了避免连累你，我们写个书面材料，说明我们就是天生难搞的客户，和你无关！

房哥

销售小姐姐

，额.......那我请示下领导吧

就这样，基友签了正本合同后，说后续有事，就微信沟通，顺便拉了个沟通三人组的微信群。

● 第二天微信沟通●

销售小姐姐

哥，领导说了，补充协议你不签，公司程序不能完成，合同不能备案，房子就不卖给你了。

眼看销售小姐姐使出“杀手锏”。哥也使出了最后一招：

购房的义务我们已经履行了。如果因为补充协议不签，房子不卖给我，麻烦出个书面回复，说明理由。

我将拿你们的回复，去咨询下住建合同备案部门。住建部门说必须签了才算数，那我们就签，如果主管部门说合同有问题，嘿嘿......

房哥

你说这开发商，敢将自己的“丑事”曝光给政府主管部门吗？

销售小姐姐

● 第三天微信沟通●

销售小姐姐

哥，领导说了，你这个补充协议就算了。

就这样，三个回合，轻松搞定补充协议的“霸王条款”！买了房要签合同的土豪们，可以“依样画葫芦”哦~

好了，今天就说到这！

题图：视觉中国

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