硬刚需的学区房又开涨了！这价格，有天花板吗？
◎来源丨温州房哥
◎主笔丨房哥
◎编辑丨Mt.
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大家好，我房哥。
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自打宝贝儿子入学，哥，额不对是他爸就陷入纠结：
应试教育？
走应试教育的传统道路？不忍看高强度训练对孩子的摧残，成长的关键时期，沉重的学业让孩子无暇抬头去探究这个世界，成了“做题机器”。
快乐学习？
不管成绩让他轻松快乐学习？可是这样的氛围，在满是打鸡血的同学旁边，孩子的自信心也会受到严重打击。
于是，我选择放弃了学区，让孩子读民办双语学校。可是几年下来我又担心：万一出国无望，再回头又怕没了路。再说中国孩子出国读书，听说容易得抑郁症的啊！
思来想去，哥在去年6月份的淡季买了套六中（温州实验中学）学区房，留个退路做两手准备。
学区房解决不了我的焦虑，可它总算善解人意地涨价了。这大概算是支付给我的 “精神损失费”吧。
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去年下半年学区房涨价，从广小六中到南浦到二中一路蔓延， 部分房源上涨幅度在30%以上！
过了年，熬过疫情，房产中介都开业了，又到了学区房交易的密集期，那么今年的行情怎么样？
下面是哥向中介朋友打探到的消息：
中介旁友
近段时间二手房，就学区房交易热闹了些。
3月初， 南浦实验学区房成交了30多套！
南浦实验去年涨价后，今年开卖，又普遍涨了5-8万。
现在 六中学区房50方以下小户型总价基本在200-250万， 南浦实验学区房50方以下小户型总价在150-170万左右。
六中的学区房去年涨了很多，今年成交较少，但房东的预期依然很高，部分人选择加价挂售。
有个投资客，手头有七套南浦实验学区房；还有个土豪用1000万投资学区房，看这六中涨太多，就买了三套二中学区房……
看来，一切还都是熟悉的味道啊！
我们再来看看近几年六中学区房走势的曲线图：
▲房哥历史资料图
斜率上升，曲线尾部翘起，这表明学区房在加速上涨！
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学区房涨价的背后逻辑，与当年温州人投机炒房有些类似。
从历史经验来看，投机者 对投机物的实际价值高低不感兴趣，只要存在有人加价接盘的预期，投机者就会选择买入。
对于学区房购买者来说，同样房屋价值的绝对值高低并不重要，150万和170万差别很小。衡量是否值得买入的标准在于： 未来只要还有家长为了孩子读书来接盘，那就值得买。
购买学区房和投机购房的差别在于：购买学区房能涨价固然欣喜，但即便不涨价、甚至于亏一点也能接受， 毕竟解决了孩子就学问题，花点成本很正常，若能赚一笔，那就是 一举两得的买卖了。
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所以，学区房的涨跌，取决于为了孩子读书前仆后继来接盘的家长数量变化。这样的家长未来会越来越多，还是会越来越少？
下面就来分析一下这点。
市区三区中小学生在校生数量变化
先来看一下 温州市区近4年的生源变化情况：
▲数据来源：2016年-2019年温州市统计年鉴，仅计算市直属、鹿城区、龙湾区、经开区、瓯海区各中小学基本情况，不含洞头
从统计部门的 中小学在校学生数来看，温州市区初中生在校生数量还在增长，小学生在校生数量略有波动，但 幅度都不大。
生源数量变化不大，但由于对教育的日益重视，就学儿童/少年的家长中，有意愿 选择相对优质教育的比例却在不断增长。这一点从优质学区不断发生招生预警就可以佐证。
比如南浦实验，扩招后还发生招生预警，就是因为，那些没占着学籍的房源不断被售出， 接手的大多是未来有孩子读书要求的家长。
由此看来，学区房的需求端还在增长，但 供给端却基本没有弹性，广小六中上田， 施教区范围就那么大， 房源就那么多。南浦房源多一些，但经过这几年非学籍腾出、学籍占入，房源数量也被挖掘得差不多了。
综上，这几年学区房 供给稳定而需求增长，所以 持续涨价也就不奇怪了。
再来看看未来的趋势，我们从市区人口出生情况来切入。
2018年全市人口出生率为11.5‰，自然增长率为6.5‰，均同比下降2.2个千分点，其中 出生率达自2002年以来的最低值。出生人口数为10.6万人，其中二胎占比超过五成。 从市区范围看，各区域出生人口数和自然增长率均有不同程度的下降。
市妇幼保健所统计分析，自2016年全面二孩政策落地，全市二胎占比由2017年的38.53%进一步上升到2018年的55.92%。 出生的孩子大多是 已育的70后80后的二胎，而不少婚后适育年龄的85后90后未生一胎。
出生人数呈下降趋势，育龄妇女人数减少和生产意愿疲软是主要原因。
2018年全市人口出生率为11.5‰，自然增长率为6.5‰，均同比下降2.2个千分点，其中 出生率达自2002年以来的最低值。出生人口数为10.6万人，其中二胎占比超过五成。 从市区范围看，各区域出生人口数和自然增长率均有不同程度的下降。
市妇幼保健所统计分析，自2016年全面二孩政策落地，全市二胎占比由2017年的38.53%进一步上升到2018年的55.92%。 出生的孩子大多是 已育的70后80后的二胎，而不少婚后适育年龄的85后90后未生一胎。
出生人数呈下降趋势，育龄妇女人数减少和生产意愿疲软是主要原因。
从以上数据来看，出生人口增长在放缓，2018年是断崖式下跌。依此趋势推断，如果未来温州在人口引进方面没有大招，那么随着人口红利的降下帷幕， 就学儿童的数量就会下降。
另一方面，这一轮“大拆大整”，政府为了城市运营，通过“优质教育捆绑土地出让”的策略，会 加大优质教育的布局力度，加快优质教育的建设投入速度，长期来看， 会分流现有学区房的需求。
但这一切 对现有优质学区房的影响，估计 要等到5-10年以后了。
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如此看来，接下来几年内，学区房还真的要涨到天上去？难道就没有天花板？
答案当然是否定的。
关于这一点，其实从 开年后广小六中学区房的滞涨就可以看出端倪。
前面已经提到过，尽管有房东很牛，在去年大幅涨价的基础上，新年仍然选择再加价20万出售，但 市场接受度不高。
涨价过快、总价过高，这也是新年广小六中学区房成交不多的原因所在。
动辄两百多万的小破房子， 不能住不能贷款纯粹为了学籍，能一下子拿出这么闲钱的家庭， 基数在急剧萎缩。
那么，学区房价格的天花板到底在哪里？我们或许可以借鉴下一手商品房的成交数据。
在温州的商品房市场里，大部分的市场需求都 集中在200万到300多万这个区间内，300多万以上的房子，属于改善和高端需求， 客群基数明显下降。
同样，去年资产配置购房，青睐的也是一两百万的低总价房源，以城东某红盘为例，100
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- 编辑：马拉文
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