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上海:故事还没讲完

  • 来源:互联网
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  • 2022-01-29
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一直很认真看读者的留言。比如上个星期,就有读者泰山留言提醒:不要对上海楼市一直唱多,希望听到不同的声音。

还有读者天女士称:看到很多人逃离上海,并不都是流入上海的。

读者王明提出疑问:各地市场成色越水,上海市场的成色就越坚实吗?

都是朴素的好问题,今天试试看书面回答这些问题。回答之前,先告诉读者两件事:上海以4.3万亿GDP的成绩,继续扮演着中国第一经济都市的角色。上海越过3万亿GDP大关,是在2017年,这个4年1万亿增量,其实是个有点可怕的速度。

内心可以感受的风险

每个人内心里都有两个我,一个正面想,一个反面想。

其实我对上海楼市,心里是有担忧的。

主要的担忧有几点:

经过教育引导,大家忽然意识到,房这个东西,生不带来,死不带去。未来的岁月,增值时间成本漫长,交税倒是跑不掉有份。于是, 买房习惯改变。大家都从众行动,涨时貌似坚不可摧,跌时也是稀里哗啦。

上海 生活成本太高,异地人才想来,但迫于现实压力,不得不驻足。

仰慕上海生活的高端人士,在经济调整周期,经营失败,耗尽了财力,已经无力在上海置业安居, 在其家乡就躺平了。

上海国际化进程,随着疫情深入,受到一些影响,一句话: 老外进不来,居住少了很多国际化需求。

因为上海生活成本太高,所以越来越多的上海人, 移民到外省市去生活了。

至于“系统风险”,我是不考虑的。你会离开这个国家吗?回答是,基本可以不用再阅读本号所有文章了。如果变成冬天,任何一片叶子都无法幸免。

等待事实不断出现

正面想,积极因素很多。反面想,消极因素不少。选择性思维,就是拣自己中意的听,拿别人的意见,坚定自己的信念。

我诚实地说:选择性倾听、选择性思维,从来就是谬误的摇篮。

最佳方式,是基于可证实的事实(通常都是一个个数据),根据事实下判断,而不是说“我感觉......”。

针对以上担忧一,我的观察手段是:紧盯新房和二手房交易,密切跟踪买房人的具体行为。就眼前而言,上海买房人入市,还是很积极的。一直看文章的,应该看到大量交易数据揭示的上海楼市现状。 2021年新盘大全!310张证,109次触发积分,有盘最多取证7次 习惯的养成,可能需要一代人,习惯的改变,可能也需要一代人。

针对以上担忧二,我注意到:上海已经开辟了临港这个重要的人才窗口,统一用单价33000元以下的新房低房价,直接吸引异地人才。上海五大新城,实际已经把应届毕业生留沪放得非常宽。而即使中国最高学府清华大学的调查,毕业生首选仍是上海。 清华生移城:上海第一 还有上海的人口普查数据,揭示人口流失是个案,而上海人口总趋势是导入、流入,这才是主流。

针对担忧三,我把观察重点放在上海高端楼市动态。坦率说,过去两三年,我看到更多异地企业家纷纷移居上海。确有港台籍的卖家在处理早年的住房资产,但是上海被更多各地人士包围。总体数据呈现,上海高端楼市在全国各地楼市中,正在独树一帜。 上海8676户买家:你很走运

针对担忧四,我把观察重点放在高端住宅的租赁,因为大量海外人士都喜欢租房而不是买房,所以上海高端租赁市场的水温,足以呈现老外的需求。我得说,疫情之后经历了一段租赁低迷期,现在情况在慢慢恢复中。如果防疫政策不作改变,确实上海的海外租客是增长乏力的

针对担忧五,我考察了周边嘉善、太仓、启东三地。确实有一部分60岁以上的退休人士“逃离了上海”。他们的主要诉求,不是切断与上海的关系,而是腾出上海宝贵的居住空间,收获级差地租,以便他们更好享受生活。他们腾出来的“都市生活席位”,毫无例外都出租给异地年轻族群,这一调整,其实对都市居住人口的年轻化,是有积极意义的。

以上5个观察,四胜一负吧,是事实决定了判断。20多年前,我刚学开车的时候,因为注意力都集中在方向盘、刹车、离合器上,经常忽视马路上最关键的信号灯和路人。所以,关心楼市的读者,请多看信号灯、行人、其他机动车和非机动车,你的方向盘并不需要你抓得很紧。

忘了,还有一个事实,是必定不断深化的。就是上海也会像国际都市那样,本地土著居民搬得远远的,城央成为普通话移居者的天下。土著上海话的使用空间越来越小。这也是20年以来我持续观察的一个感性指标。

基于事实的参考意见

我还做了一些其他的思考。

比如:假设整个中国的房地产销售总量,2022确实下滑,将会对经济稳增长有什么影响?

回答是:有专家精确预计会对GDP构成一个点的负影响。因此,更多发挥消费的拉动作用,就是所谓稳消费,一定会动作频频。

假如整个房地产市场销售总量下降,局部卖得动的地方,比如上海,是不是应当多卖一点,以平衡卖得好和卖得差?这就像以前一大家子,5个孩子,只有2个出道,家长往往会倾向于多配置一点资源(比如红烧肉倾斜),让出道的孩子身强力壮多挑担子,为家庭分忧。这个道理,值得大家体会下。

环球顶尖大都市,在最近50年里,几乎都面临着一轮又一轮的经济周期波动,但是有意思的是:国际一流都市,都逐渐脱离了地平线,套均价格走上了几十年的上升通道。每一个危机,都是用更多的钱去解决的。每一轮政经波动,总是让纽约、伦敦、东京人口更多,与三四线城市差价更大。

上海会不会也是这样,需要更多的数据来支撑,但是市场经济的规律,终究是差不多的。在宽松-收紧-宽松-收紧这一轮轮游戏里,顶尖都市房地产,始终是可以跑赢通胀的资产,迄今好像没有被打破过。

经济学基于的基本假设,是人有自私趋利的特质。

市场经济的基本假设,是资源总是会自动配置到最合理的地方。

从某种意义上说,上海之所以可持续,恰好因为经济学和市场经济有足够的实战空间。

因此,我最担心的是:所有的上海人口控制指标,最终会不会都是落空的。

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  • 编辑:马拉文
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