窗外闻到了暴风雨

2022宏观经济，稳增长是最重要看点。以经济建设为中心。

稳增长，求发展，通常货币政策都偏宽松，更加友好于办企业的种树者。目前，市场对上半年央行降息有较一致的预期。

但是随着日前美联储会议信息公开，环球市场迅速做了超预期反应。

悬念：央行会继续以我为主适度宽松吗？

（ 编者：推导过程很涨知识，只想看结论的请跳过两节，直接看第三节和结尾 ）

美联储的三板斧

根据通货膨胀的最新态势，也看清楚就业市场的火热，美联储已经反复宣称要收紧货币政策，主要就是三板斧：

①退出量化宽松，时间表已经提早到今年三月底。

②加息，全年大约三次，利率提升到1%。

③公开市场操作，卖出持有债券，也就是回笼现金，缩减资产负债表。

昨天，美联储公布的12月货币政策会议纪要暗示，将更快、更早加息，且加息速度可能更快，开启加息到开始缩表的间隔，比预期更短，缩表的速度也会比此前预期更快。

一份鹰鹰鹰一起袭来的会议纪要，几乎立即对全球市场造成了重大影响。美股大跌。美债收益率狂飙，也就是美债大跌。

市场预计，美元3月就加息的概率达80%，美元受到支持。

刹车正好碰到油门

原本预计，在中美存在很舒适息差时，央行存在适度降息的腾挪空间，只是时间不太充分。被美联储这一提速，时间上更加不充分了。

以往美元的升息周期，几乎都带动了全球资本从新兴经济体流出，创造了一次又一次的股市债市汇市惊涛骇浪。美元降息—美元资本横扫全球—美元升息—美元资本回归—新兴经济体一地鸡毛，这些熟悉的场景，曾经多次重演，今年还会是这个脚本吗？

笔者以为，虽然央行正在渐渐形成以我为主的作业方式，但是作为央行的央行而事实存在，美联储的最新动作宣示，不得不关注。在稳字当头的思想主导下，也许面对新情况，将更多采用滴灌的方式，实行结构性宽松，而不采用广泛全面宽松。

因为存在经济起伏的时间差，所以美联储需要踩一下刹车，而中国此时正好面临增长回落，需要踩一下油门。刹车碰到油门，搞好预期管理，今年真的要看功底、见颜色了。

收拾完的房地产

2021年的房地产，相信对所有参与者都印象深刻。主动清理了房地产资产负债表，其影响不仅在房地产，甚至引发下游汽车、家电等消费的紧缩。以恒大为代表的一批房地产企业已经事实躺平，看看问题房企2021四季度销售表，可以清晰理解躺平的程度。市场份额的规模化转移正在进行时。

而此时，又山雨欲来。

稳经济稳增长，收拾完的房地产，今年还是一个角色。

笔者以为，还是要积极思维。房地产野蛮生长基因借助疾风暴雨，已经根除。此时，稳增长本身就包括稳房地产，请它温和、适度，接续城市化进程，接续地方财政，接续下游消费。不是老调重弹，而是新戏登场。

住宅消费受鼓励，2022会超预期。对岸退出速度越快，超预期越多。

资金对部分房地产企业会超友好，因为它们的接续，才有新开工的速度。

一线城市土地有限，三四五线城市土地无限，但是考虑转得动，一线二线城市快开快销会形成自己的生理节奏。像上海这样的地方，土地几批、住宅供应若干批，一定是秩序井然、市场友好的。

房地产行业的集团企业，无法从更多中小城市脱身，只能在卖得动的地方挣流水。

如果站在宏观经济的角度，历史上所有在世界特大都市买房的，都是时间的幸运儿。问题就是谁的资金链可以允许他熬上十年二十年。

很多买房人，恰好打算在上海住一辈子，所以从宏观经济角度评判，买房也是个卡住关键资源的长线动作。

不要在弱势地区轻易买房，尤其是不为消费而买房。

一定要在强势地区尽快落子，尤其是满足家庭的住房消费。

小贴士

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