3.8万一套？“最抗跌”的学区房也靠不住了！

日前，21世纪经济报道发表了一篇文章《铁岭3.8万元一套学区房背后：4年间小学生减少15.5%》，在网上激起了人们的讨论。

3.8万元，就可以买到一套34平的地级市学区房。算下来均价1000元，还没有达到房子的建设成本。

同样的事情又发生在东北，上次湖北小伙在鹤岗3万买房2.2万挥泪卖出的新闻热度还没有散去，这次铁岭又成为人们的饭后谈资，只不过这次更狠，是一个妥妥的学区房。

【1】

学区房 = 高房价？

大多数城市里，学区房一直雄踞在住房体系的“金字塔尖”。

2016年，在北京市西城区的文昌胡同深处，一间11.4平米、杂草丛生的房子，竟然卖出了530万元人民币的天价！一平米46万，相当于20斤黄金的价格。

2019年双十一，北京西城区一套建于1949年的5.6平米古董学区房拍出了128万的天价，接近23万一平。

毫无居住可言，房龄超过60年，根本无法贷款，但是并不影响人们的购房热情，好学位对房价的提升起到了绝对的作用。

而在铁岭、鹤岗等收缩型城市，却是另一番景象，即使带学区也挡不住房价的急剧下降。

事件背后的原因我们已经在公众号里多次分析过了，这种收缩型城市，由于城市人口外流严重，导致学生入学人数减少，学区房不再是一种紧缺的资源，房价回归当地正常房价，虽然当地房价也非常不正常吧 。

东北三省是人口外流重灾区，除了东北三省，其余各省市区的优质学区房房价都非常坚挺吗？

当然不是！北京的学区房在政策变动后，也出现了“跳价”的现象！

今年5月份，北京西城区推出多校划片入学政策，一套房子不再锁定一个学校，而是根据片区进行划分。

消息一出，西城学区房业主大量挂牌出售房产，挂牌价比最近成交价低了几十万的都有不少。

北京作为全国楼市的风向标，具有很大的样板作用。北京突然出手，打响公平教育第一枪，这也许就是未来全国教育发展的风向标。

学区房，并不是房价最有效的保险栓，更不能作为投资房子的唯一标准。

学区虽然是一个重要参考，但是学区有可能跟随政策做出改变，学校有可能没落、搬迁。

除非孩子近一两年上学，这个学区马上就可以用上，政策短期内不会改变，可以考虑买一个带学区的老破小，如果纯投资还是算了吧，风险只会越来越高。

【2】

看懂规划图 买房人的必修课

那买房子的正确逻辑是什么呢？

敲黑板，不管是刚需自住还是投资买房，选房子要遵循的核心逻辑是由大到小。大处着眼，小处着手，目标层层收窄，最终选到合适的房子。

大处选城市、看规划、定区位，小处看配套、比学区、选楼盘。而这些内容，都可以从规划图中得到。

看懂国家规划，稳定买房基本盘

如果你是刚需，那肯定是本地城市了；如果你是投资房产，在选择城市的时候要考虑到城市发展前景、首付和房票的问题。

选城市要看懂国家规划，因为国家层面的规划对于区域的发展具有风向标的作用。

比如今年5月17日，国务院发布重磅文件